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钜派观点:莫为收益遮望眼,投资长宜放眼量



  先说个小故事,钜派投资集团旗下曾有一个投资项目,在该项目前期投资谈判中双方约定,投资九个月时间内开发商必须获得土地确权,否则有权触发回购条件。但由于当地政府等多重因素,实际情况是该开发商最终获得土地确权的时间比合同约定的期限延迟了三个月,因此管理人在投资期第十一个月的时候,向该开发商正式提出了提前退出的要求,并顺利提前获利退出。不过,由于该项目整体质量较高,因此在后期销售中房价一再上涨,三次开盘均实现清盘。对此不少投资人表达遗憾之意,认为如不进行提前回购操作,可大幅提高利润。实际上,管理人做出提前回购的决定主要出于两方面的考虑:首先,如果该开发商不能及时获得土地确权,这对后期整个开发进程将会产生重大影响,增加回收本金的不确定性及产生资金安全性问题的可能性;其次延期也会对整个投资收益(尤其是IRR)产生较大的影响。钜派坚持的信念是,风控是金融的生命线,确保投资人资金的安全性高于一切。

  李嘉诚说,不赚最后一个铜板,钜派及旗下管理人深以为然。目前国内私募地产基金投资者还处于“简单粗暴”阶段,偏爱地产开发类项目,要求存续期短、收益率高。而海外房地产私募基金大多以持有各种Mall、甲级写字楼为代表的优质商业物业的“核心资产基金”为主,这类物业租客品质好、租期长、收益稳定、体量大,多为长达10-15年的长线投资,与国内对房地产私募基金存续期只倾向于2-3年的要求大不相同。以素有“PE之王”的黑石为例,黑石管理资产规模5711亿美元,其中房地产业务管理规模1632亿美元,2019年房地产业务为黑石带来15.02亿美元的可分配利润,占公司总体的近一半。目前黑石旗下有16只房地产投资基金,在美国、欧洲、亚洲和拉丁美洲持有多种物业类型,包括酒店、办公室、零售店铺、工业用地和住宅等。黑石在地产投资上奉行“买入、修复、卖出”的策略,黑石旗下地产基金以机会型为主,但却较少涉足开发或培育期的物业,而是以成熟的能够产生稳定现金流的物业为目标资产。其致力于以低于重置成本的价格来收购这些成熟的物业资产,然后通过提高杠杆率、更换管理团队和提高市场集中度来“修复”资产。黑石创始人彼得森曾说:“回望过去,我遇到的机会最后都成了二选一的题目:眼前利益还是长远利益,而我的选择都是长远利益。”

  当然目前这两件事的投资逻辑并不完全相同,美国城市化率超80%,纽约城市化率达到95%甚至接近100%,因此开发类项目风险很高,做开发物业不如收取租金赚钱;中国的城市化率刚刚突破60%,未来10-15年有望提升到70%,而城市化率每提高一个点,就会有1000万人口进城,从而产生巨大消费需求,比如住房、汽车等刚性需求。因此中国地产开发类项目应该还有很长一段好时光。但是,钜派旗下地产团队认为,中国的私募地产基金迟早也会进入国外这种“长而稳”的模式,上海、北京这样的城市会更快步入这个时代,而无论是什么股权,只有进入的足够早,时间足够长,才能享受到稳定现金流的红利。

  2020年以来,国内外投资机构及地产基金仍普遍看好中国内地大宗物业——较好的保值甚至增值资产。在对大宗物业投资者的一份调查报告中,戴德梁行指出,所有受访人均表示不会因为疫情而考虑放弃项目洽谈。就投资计划执行,69%受访者表示将暂缓决策直到情况明朗,20%受访者表示对项目推进影响很小或没有影响。分析人士认为,2020年一季度外资大宗交易全部集中于一线城市,机构投资者和地产基金为主要买家,这与全球“负利率”风险上升以及中国对外资开放程度加深密切相关。

  作为一家熟悉地产的金融服务商,钜派旗下地产团队成员包含万科、保利地产等头部开发商出身的专业地产人,也有从鼎信长城投资这样拥有丰富地产金融管理经验出身的人才,从而构建了一支“了解地产金融多维度”的投资团队。钜派旗下地产团队始终坚持发挥自己在地产行业中的优势,打造了众多具有特色的地产金融产品。截至2019年末,钜派集团资产管理规模达到约人民币418亿元人民币(约60亿美元)。全年兑付本金达到约人民币275.78亿元,兑付收益约人民币35.58亿元,合计兑付约人民币311.36亿元。其中,管理地产产品存续规模约221.59亿元,2019年度主动管理地产产品退出规模达约230.91亿元。




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